Здания старого фонда — объекты, построенные десятилетия назад, часто с истекшим или приближающимся сроком службы. В процессе эксплуатации такие здания требуют регулярной оценки технического состояния. Ключевым критерием при этом выступает физический износ конструкций, от которого зависит безопасность, пригодность к эксплуатации и необходимость капитального ремонта или реконструкции. В Ростовской области, включая г. Белая Калитва, обследование старого жилого и нежилого фонда является актуальной задачей для органов управления, собственников и инвесторов.

Что такое физический износ конструкций

Под физическим износом понимается количественная характеристика утраты первоначальных эксплуатационных свойств строительных конструкций под действием времени, нагрузок, погодных и иных факторов.

• Выражается в процентах от начального состояния (0 % — новое, 100 % — полная утрата пригодности).
• Включает разрушение, деформации, коррозию, потерю несущей способности.
• Оценивается по методикам, утверждённым в СП, ГОСТ и региональных регламентах.

Когда необходимо оценивать износ

Обследование и оценка степени износа требуются в следующих случаях:

• При подготовке проекта капитального ремонта или реконструкции.
• Перед приватизацией или сменой собственника объекта.
• Для включения здания в программу переселения, сноса или модернизации.
• При выявлении аварийных признаков: трещин, просадок, нарушений геометрии.
• В рамках технической инвентаризации или паспортизации объекта.

Методы оценки износа

Оценка степени износа может проводиться как визуально, так и инструментально с использованием расчётов.

• Визуально-оценочный метод (по СП 13-102-2003, ГОСТ 31937-2011).
• Инструментальный контроль прочности бетона, состояния швов, арматуры и опорных узлов.
• Геодезический контроль отклонений и деформаций.
• Сравнение текущих параметров с нормативными значениями.
• Расчёт остаточного ресурса конструкций на основе дефектов и нагрузок.

Что включает техническое заключение

Результаты оценки износа отражаются в техническом заключении, которое включает:

• Описание каждого конструктивного элемента (фундамент, стены, перекрытия, крыша и т. д.).
• Указание процента физического износа по каждой группе конструкций.
• Фотоматериалы, схемы, акты вскрытия (при необходимости).
• Заключение о пригодности объекта к дальнейшей эксплуатации или необходимости капремонта.
• Рекомендации по устранению выявленных дефектов.

Пример из Белой Калитвы

В Белой Калитве было проведено обследование здания бывшей столовой, построенного в 1960-х годах. В ходе визуального осмотра и замеров прочности бетона установлено: степень физического износа несущих конструкций составляет от 50 до 65 %. Отмечены трещины, разрушение кирпичной кладки и прогиб плит перекрытия. По результатам экспертизы объект признан ограниченно работоспособным и рекомендован к реконструкции с усилением несущих элементов.